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潍坊市房地产市场的解构与走势(刊载一)

时间:2013-11-4 返回上一页

  在房地产调控政策从紧的状况下,潍坊市房地产市场开发建设速度呈趋缓态势,供需状况亦呈现出与前期不同的发展特征。现阶段,房地产业仍是潍坊市地方经济的重要支撑,故在国家宏观调控计调下,分析潍坊地区房地产市场的发展特点,以及未来的地产走势,对于本地房地产业发展和房地产企业经营具有现实意义。
  一、潍坊市房地产市场特点分析
  (一)潍坊市房地产市场发展变化
  进入21世纪以来,潍坊房地产业随着区域经济的增长,经历了快速成长壮大阶段。房地产投资额由2001年的14.3亿增长到2012年的468.8亿元,12年翻了五番;但从增长率看,12年间潍坊房地产投资呈现较大波动,在2003年和2005年均达到80%以上,2007年有余全国经济过热,导致房地产投资大幅增加,潍坊的房地产投资增长率也达到了59%,虽未超过2003和2005年的增长率,但由于基数较以往大幅度增加,知识投资额度的绝对值增加较大,其余年份增长率基本在30%上下震荡;2008年美国金融危机爆发,随着国家推出的4亿元和地方配套的10亿元投资规模,潍坊房地产市场投资亦随之大幅增加,2008和2009年的增长率虽未超越前期高值,但投资增长的绝对金额分别达到70.1亿元和100.8亿元,成为阶段性高值;但2011年从紧的宏观房地产调控政策的推出,导致潍坊房地产投资增长大幅回落,绝对增长额仅为38.3亿元,11%的增长率也成为阶段性最低值;2012年房地产投资有所反弹,投资增长率达到16%,仅高于2011年的投资增长率,为  12年间的第二低值。总体上,潍坊房地产业的投资增长速率高于同期地区生产总值的增长速率,成为推动地区经济发展的重要引擎。
12年间地区总体物价变动趋势与居住类物价变动之间关系并不明显,2008年居住类物价变动均高于同期总体物价变动,且一直呈现较快增长趋势,2003年居住类价格增长到10%,而同期总体物价仅上涨0.5%,2005年居住类价格增长液达到6.3%,物业价格的持续增长,是导致同期房地产投资大幅增加的直接动因,同期居民可支配收入的增长率则远远超过了居住类物价指数的变动,表明居民的住房消费能力有所增加。受金融危机影响,2009年潍坊房地产价格小幅回调,低于同期总体物价指数,但因国家经济刺激计划的实施,所以回落幅度并不大,而2010、2011连续两年,房地产总体价格水平与往期持平,可见潍坊房地产市场泡沫并不严重,价格也未偏离均衡值太多,2012年居住类价格水平重拾升势,可以预期未来潍坊房地产市场价格将不会有较大幅度的变动,表现将相对平稳。住宅开发的投资增长率和整个房地产行业基本呈同向走势,且多数年份高于同期整个房地产行业的增长率,符合潍坊市场以住宅为主,商业、工业开发为辅的房地产开发模式,但2012年此趋势有所改变,因国家对住宅市场的持续调控,致使商业及办公类地产投资快于住宅投资。
  (二)潍坊市房地产市场现状
  1、市场成熟度低
  2012年潍坊市生产总值为4012.43亿元,比上年增长10.6%,经济实力位列山东第四,但人均生产总值却较为落后,在山东省仅排第13位,处于中下等水平,当年城市居民人均可支配收入仅为25817.5元,平均每月人均可支配收入为2151.5元,较低的收入导致消费水平低,城市经济活力不足,知识房地产市场发展相对落后,平均房价水平排在全省倒数第二位;潍坊的房价收入比在10左右,高于国际上通常4-6倍的合理区间;虽然潍坊处于城市化快速发展和住房条件不断改善阶段,房价收入比应比国际标准偏高,但相对于本地居民的收入水平仍普遍偏高,超出了当地居民的承受能力,是导致潍坊房地产市场落后,房价长期在低位徘徊的原因之一。
 2、供需结构失衡
  目前潍坊住宅市场存在较严重的供需结构失衡。具体表现为:新建的中小户型、中低价位普通商品房和经济适用住房供应严重不足,而中高端住房却供给过剩,与现行的住宅市场需求分布不匹配。由统计年鉴得,2006年至2010年间,九十平方米以下住宅的历年施工面积占比从28.2%下降到17.6%;而九十平方米至一百二十平方米的住房占比都在60%以上,其中一百四十平方米以上的住房则从2006年的0飙升至2012年的12%。
  3、市场竞争格局日趋激烈
  近年来,随着国家对一二线城市房地产调控趋紧,众多外来企业开始关注潍坊这类三线城市,诸如恒大、中建、茂华、阳光100及万达地产等均已先后进入潍坊市场,他们携带雄厚的资本及丰富的房地产运营经验抢占潍坊相对有限的房地产开发市场,对本地开发企业而言,2012年自威风房地产市场上与外来巨头间的竞争将愈发激烈,面对目前疲弱的市场环境,对于缺少资金和土地资源储备的本土中小开发企业来说持续的调控仍是一个巨大的门槛,将有较多实力偏弱的本土开发商退市。
  4、房价震荡无明显下降
  持续的房地产调控,使得潍坊房地产市场短期内无明显复苏的迹象,市场销售压力增大,开发商多以打折促销的方式带动区域房地产销售,加快资金回笼,但价格回调幅度不大。短期内潍坊商品房成交价格不存在大幅下降的可能,一是从外部来看,相对于周边区域潍坊市房地产价格处于地位,调整空间有限;二是从供给来看,现有楼盘的成本大多较高不存在大幅下降的基础;三是从需求来看,刚性需求于改善型需求仍有待释放。所以综合三个方面因素,短期内放假不会大幅下降;但由于调控措施有效地遏制了房价上涨预期,只是短期放假亦缺乏上涨的原动力,除个别楼盘会因自身属性有较大跌幅,总体市场价格维持震荡的几率较大;中长期看,房地产价格将继续保持平稳渐增的运行态势。
                                                                                                          (摘自:小城镇建设)
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